华建集团华东建筑设计研究总院（ECADI) 多年来紧跟国家产业结构的调整以及城市化进程的加速，专注未来的新产业生态和成长空间。2019年底，由华东总院原创设计的北京·银行保险产业园649地块顺利建成，成就总院在低密度办公园区领域的又一佳作。

建设北京银行保险产业园是中国银保监会、北京市政府贯彻落实党的十八大和十八届三中全会精神做出的重要战略举措，649地块项目的建成将进一步推动北京银行保险产业园成为具有全球影响力的“银行保险创新试验区、银行保险产业集聚区和银行保险文化引领区”。

01 设计背景

在城市近郊地区，新兴的城市副中心区域，相对宽松的用地条件为低强度开发模式创造了条件，催生了一批相对低密度、低容积率、高绿化率的总部办公园区、科技产业园等办公类型。低密度园区往往向广度发展，沿着水平方向展开的建筑形体与自然环境有着更为紧密的联系，舒散的总平面布局也保障了人性化尺度的空间体验。低密度办公园区的设计虽具备更高的自由度，但也面临诸多挑战。设计时需考量到办公体量灵活性、差异化的功能需求等诸多因素，如何更好地发挥低密度办公景观好、密度低的天然优势，使自然环境与建筑达到多维度的融合也是设计的难点。

02 概念设计

产业园选址于石景山区北部依山傍水的自然环境中。北侧和西侧就是绵延起伏的西山山脉，园区南面临靠永定河引水渠，规划中将成为一条东西数公里的滨水公园带。整个园区划分成九宫格的形式，最中央的地块作为园区内开放共享的公园，并设置了连通多个地块的二层步行平台“如意台”，让使用者或周边居民可以在几个地块之间自由穿行。

649地块作为园区的第二期，位于产业园中央核心位置，承担着园区门户的引领作用。用地面积3.5万平米，总建筑面积14.2万平米，其中地上建筑面8.5万平米。容积率2.4。地上由4栋建筑单体组成，最大建筑高度36米，地上8层。地下3层。设计概念以“景观化办公”作为切入点，4栋相对独立的建筑单体采用正交围合的空间布局模式，打造出具有北京地域特色的“合院”式空间环境，建筑和景观渗透共生。

03 灵活化原则

在整个园区的上位城市规划中，对园区各地块进行了严格的指标控制，包括每个地块的容积率、建筑限高、建筑密度、绿化率、停车配建指标，配套服务功能，建筑基本形态及立面语汇等，希望整个园区在今后的分地块实施中仍能保持一定的统一性，达到和而不同的整体效果。649地块在上位规划中规划了四栋体量在1.5万-2.5万的左右，8层、限高36米的办公建筑，分别占据场地的四个角部。

建筑体量灵活性

在本项目中，由于在设计初期业主决定以整栋租售的方式来运营，同时鉴于未来入驻企业面积需求以及空间品质需求的不确定性，建筑设计同样以办公单元灵活性作为切入点，采用办公单元“可分可合，灵活租售”的思路，将原本四栋较大的办公体量通过建筑形体的处理，分隔成9个不同大小的办公单元，分别配备独立的核心筒、入口大堂、垂直交通体系，满足一栋建筑可分割成若干各单元使用而互不影响，同时又能两两结合，合并组合。

以三、四号楼为例，整栋办公可灵活划分为两个单元，在功能上、流线上、机电系统还是消防上，都可以切分为独立的两个系统，拥有各自的电梯厅、卫生间，入口大堂空间、机电控制系统，为同时入住两个企业做好准备。通过竖向楼梯可方便联系各层独立的办公空间，也能同时到达屋顶花园空间。每两层设置一个共享挑空大堂，可以间隔划入其中一个单元，为今后创意办公、员工休憩、访客接待等类型空间预留了可能性。同时，两个单元的办公也可合并为一个大的整体办公体量，以满足大型企业的入驻使用需求。采取以上设计，既能满足办公体量灵活分隔，又可合并使用，在保证办公产品功能灵活性的同时，又能兼顾园区完整的建筑形象。

平面分隔灵活性

在平面设计时，建筑形体及平面较为规整，方便今后办公空间的灵活分隔及合并。这样做是充分考虑今后可能入驻的企业大小及类型，以及各自适用的分隔方式，如中走廊加办公隔间、大空间办公，为平层租售或更为灵活的小办公创造条件，也为中小企业办公入驻保留了可能性。

设计综合考虑了体量本身进深大小、办公空间采光需求以及周围景观资源等因素，从而选择核心筒的位置。设置在平面中部、单侧等不同位置，适应环境与功能需求。如三、四号楼平面进深尺寸为26.7米，若将核心筒置于中间，南北两侧的办公空间在扣除核心筒及走廊后将只剩下7米左右，将会丧失大空间办公的可能性。通过比选最终将核心筒置于平面北侧，为南侧办公提供了12米进深的办公空间，同时优化结构柱网，加大南侧办公空间柱网跨度，在办公空间中形成无柱空间，以便于办公家居布置及空间综合利用。位于地块东北角一号楼为“L”型高低跨建筑，南侧高层办公体量进深33米，进深相对较深，而且内外两侧一面临街一面朝向景观内院，所以选择将核心筒置于中间，兼顾两侧景观需求，同时也提供9米进深的办公空间。

04 规则化原则

低密度办公园区建筑往往呈群体组合趋势，体量多且小，在形式设计时，需要谨慎考量好“统一”与“差异”之间的平衡，在大尺度上形成群体效果，在中观尺度上体现差异，形成“和而不同”的效果。

建筑形体规则化

衡量一个办公产品是否高效，会通过得房率、办公桌数等指标判断。往往形体较为规则方正的建筑空间，更容易提高了空间使用效率，在单位面积中创造了更大的价值。在场地利用上，平面正交的规则形体能更有效地利用场地，场地中由建筑围合出的空间也较为方正，较容易形成广场空间。对于建筑单体，规则方正的平面更有利于办公平面的布置，目前主流的办公工位及家具大多为方形，而规则平面能有效减少边角空间的浪费。规则柱网在地下空间的利用也较有优势，在车位布置时，合理的轴网尺寸能带来更多的有效车位。

649地块四栋建筑单体以正交的矩形体量为主，贴临街道界面建设。通过园区统一的柱网规划，限定出建筑的形体边界和体积尺度，形成多而不乱的建筑组团效果。形体的穿插变化，也都控制在理性的规则之内。框架结合部分剪力墙的结构体系下，柱网尺寸根据不同的建筑进深需求，尽量减少结构柱数量，以实现功能灵活性。这一理性高效的结构系统，也实现了地下室的高效利用。

立面单元规则化

基于办公空间的均好性原则，希望在每一个柱跨间的办公单元有着相近的采光条件、景观资源。这样在当办公单元切分成小办公时，减少形成单元与单元之间差异过大的情况，这对立面设计带来了挑战和限制。

在649项目中，总共采用了三种立面系统，分别为锯齿形立面单元系统、竖向错动三角石材立面系统以及横向百叶玻璃幕墙单元系统。前两个系统分别适用于两种类型的办公空间，都采用了规则的模数化单元幕墙体系。

以锯齿形单元系统为例，模数经过细致的推敲，与轴网及室内办公桌的排布有了一一对应的关系，达到单元品质均好。最终采用650+1600为窗墙模数，一个柱跨4个单元。这样的单元模数也符合办公室布置形式，每4500布置一对办公桌，保证每个靠窗办公桌均拥有一扇独立的玻璃窗。

景观化原则

如何创造具有特色且与自然环境协调的建筑系统、充分利用规划绿色空间及地块内部庭院并提升其生态价值是项目团队在设计中需重点考虑的问题。

地块内采用人车分流的交通组织模式，建筑外围设置车道和落客空间，建筑内侧围合形成大面积景观庭院，形成纯步行化景观空间。同时结合园区规划的如意台二层慢行系统，穿行其间，串联起各个小空间。局部结合人工堆叠的景观坡地及串联起来的下沉庭院，将地下一层、首层及二层步行体系有机结合。

项目团队在建筑的办公空间中置入了空中共享庭院，以及不同标高的室外平台，将景观空间更好地融入到高层办公空间中，从而形成“下沉庭院-地面绿带-二层平台-景观露台-室内中庭”立体化景观，实现园、景、筑三位一体。

项目意义

项目位于北京西部的石景山区，曾经是首钢等工业产业的集聚地。随着北京城市建设的发展，对城市环境的要求日益提升，旧有产业迁出，石景山区面临重要的产业转型。2013年提出并落地了“在石景山区设置保险产业园”的战略布局，并作为区域产业转型的重点工程。产业园通过整体城市设计，确立了以“高端产业的典范、建筑艺术的典范、生态文明的典范、智能管理的典范、高端文化的典范”为指导性目标，致力于建设成为具有全球影响力的“银行保险创新试验区、银行保险产业集聚区和银行保险文化引领区”。

以“规则化”、“灵活化”、“景观化”为设计原则的北京·银行保险产业园649地块，历经两年多建设已初露华容。华东总院不断探索研究多功能低密度园区型办公的设计模式，在项目设计中将低密度办公园区的优势扩大，打造更为绿色可持续、符合时代发展背景的新型办公空间，在更全周期、更多维度、更多的应用场景中，融入更多浪漫主义及“以人为本”的设计成分，使低密度办公建筑在全生命周期中拥有真正的生命力。

媒体报道：FULLDES

报道链接：https://www.fulldes.com/%e5%8c%97%e4%ba%ac%c2%b7%e9%93%b6%e8%a1%8c%e4%bf%9d%e9%99%a9%e4%ba%a7%e4%b8%9a%e5%9b%ad649%e5%9c%b0%e5%9d%97/